最近一段时间，一向“只升不降”的美国房地产市场正经历着具有毁灭性的“次贷危机”。虽然照中国的房地产买卖操作中基本上不存在“次贷”的问题，而经济势头不断增长的中国市场似乎也不需要用“次贷”这一招来刺激消费，不过美国房地产这次的疑似崩盘中存在的过度建设与供求失衡的问题，实际上在中国同样存在——

过度建设与供求失衡，使得丹佛市成为美国备受挫折的房地产业之缩影，“次贷危机”不但扼紧了美国的房价，亦给全球股市带来毁灭性的打击。

名词解释：“次贷”

是指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款，贷款利率比一般抵押贷款高出2％至3％。这类借贷者购房无须提供首付，不需要任何抵押和收入证明，就可从银行贷到全部钱款，前几年还可只付息而不用偿还本金。

繁荣景象转眼成空

最近在丹佛市郊区，楼盘广告牌如同雨后春笋一般冒出，全是诸如Lennar与KBHome这类知名建筑商的住宅广告，每平方英尺（约合1/10平方米）价格从100美元、170美元至300美元的都有。不过与以往不同的是，它们不会再告诉你，你只要挑好新屋就能坐等数万美元的贷款，然后将它痛快地买下来。在科罗拉多州建筑商与房地产机构近期的一次会议中，一名发言人建议售楼者最好不要将绝望表现得太过明显。“这无疑是给人们一个信号说，市场很不好，”他说，“那他们就会等房价跌到谷底再出手了。”

虽然丹佛市的情况不妙，但离“跌到谷底”还是有一段距离的。起码房价暂时还不会跌到两位数。在投机买卖曾经热火朝天的洛杉矶，40％的待售房产无人问津。这场令人闻风色变的房地产灾难给整个金融界都带来了震动：洛杉矶的房贷公司，西雅图的银行，澳洲的对冲基金，欧洲中央银行，华尔街的投资公司乃至主街股票持有者都感到了巨大的压力。

风波缘起“次级抵押贷款”。在房地产业热火朝天的时期，丹佛市亦曾是一个繁荣之地。

由于房价只涨不跌，房地产市场内的投机气氛被强烈激发的同时，投资者的风险意识亦大大减弱了。买房然后坐等房产升值一时间成为了美国个人投资者最流行的投资方式。无数投资者借此一窝蜂涌入“只赚不赔”的房地产业。按揭经纪通过层层抵押公司向购房者压榨最大利润，不管他们的财务状况如何。“美国让所有人都买得起房。”科罗拉多州取消抵押品赎回权热线的经营者萨迦利·乌尔班一度称。可如今的乌尔班正忙得晕头转向：过去10个月内，他总计共接到18000个业务电话。像埃西·肯普这样的人就会给乌尔班打电话。肯普正面临可能失去其居住了23年的房子的危机，因为她已无力承担利率一再提升的按揭房款。她跑去找房产顾问时才发现自己的收入被登记为每月4000美元———比她的真实收入高出两倍不止，肯普实际上只靠社保金与一份兼职工作过活。“我能想到的事都做过了。但一点用也没有。”肯普说。

据悉，丹佛市区有2.5万人正经历与肯普一样的焦灼。他们都接到了贷款银行准备收回抵押房屋的通知。这个数目足足占准备出售自家房产融资的人数的一半。在状况最严峻的地区，房屋抵押赎回权丧失率已直逼上世纪80年代美国石油危机时期———唯一不同的是，当下惨象并非大面积失业所造成。这回的祸首是低迷的房价与紧缩的信贷标准，让无数屋主难以从危机中全身而退。

丹佛市以东的绿谷牧场形势亦不容乐观。最糟糕是此处仍有大量兴建中的房屋，而一旁则贴满了取消抵押品赎回权的咨询广告。许多泥足深陷的屋主都是第一次买房，他们实际上根本无法长期负担起按揭款，当初只是指望房产升值带来的利润会远超过次级抵押贷款更高的利息成本。整个地区的人们都在心如刀绞地看着自家房产日益贬值。

崩盘并非毫无先兆

在美国地图上看丹佛，不过是弹丸之地。纵观全美国，哪里的房价越失控（如佛罗里达南部，加州），哪里的经济越低迷（如克里夫兰，底特律）；哪里的中介在“丰年”时期越“随便”，哪里的房屋抵押赎回权的丧失情况就越严重。这里要说明的一点是，据房地产数据公司RealtyTrac指出，尽管科罗拉多州拥有全国最高的房屋抵押赎回权丧失率，但其他方面的表现还是不错的。在丹佛，部分充斥独门独户小屋与雅皮的新兴地区去年房价涨了13％。

城门失火，将殃及池鱼。在索顿北市郊，史蒂芬尼·布朗正试图将自己的四居室房子以44.5万美元的价格售出，这一价钱仅与她早前的投入持平，因为她急于搬去离新工作地点较近的地区。然而整整一个月，她的售房广告成了房地产市场上一道孤零零的风景线。史蒂芬尼几乎是两面受迫；一方面，在市面上建筑商将与史蒂芬尼家差不多的房子压低了足有10万美元；另一方面，房屋抵押赎回权丧失潮泛滥而来，一个周末内丹佛连续举行了两场房产拍卖会，不少房屋的起拍价都仅为市面价格的一半。“如果你连看房的人都找不到，要把房子卖出去真的很难。”布朗说。

拜华尔街的金融工程师所赐，几个城市房地产业的小小动荡，在世界范围内制造了一场蝴蝶效应，一举导致了数万亿美元的损失。众多房地产债务抵押证券(CDO)公司也难辞其咎，他们收购借贷机构转嫁的各项债权，并将其混合发行作不同种类债券（风险亦不相同）卖给投资者。虽然有次级贷款混杂其中，但许多证券仍被评为AAA等级（最高级）。从这里开始，事情才变得复杂起来———债权被层层转卖，催生了无数虚有其表的“皮包”公司与信用度低下的证券机构，无论是哪个都无力经受萧条行市的洗礼。

既然根基已经动摇，收益自然减少，建立在联合基金基础上的债券便鲜有人再买，证券公司的市值开始跳水。“次贷”市场损失惨重，投资银行BearStearns亦不得不宣布其两个套利基金已几乎一文不名，它们的价值曾飙升至15亿美元。

明年可能更加难熬

如果利率再不下降，明年对房地产业来说是更为难熬的一年。据美国银行分析，到2008年，有价值6800亿美元的浮动利率贷款要重新整合，比今年还要多出1650亿。而那些利率还将持续上涨的房贷有四分之三是次级贷款。“显然情况还会变得更糟，”近期刚离开Nomura债券金融机构的马克·爱德森认为，“只是还不知道会有多糟而已。”可以把这个当作参照：算一算房产所有人要花多少钱才能保住自家房子。据某金融数据公司提供的资料显示，在2004年至2006年首付的次级房贷每月可增加407元，有些“前期优惠利率”贷款一次甚至可涨1512美元。

回到科罗拉多州，人们还在疲于应对危机。今年夏天，三条新法律开始生效。从此以后，任何人要卖抵押房产，就得先做一个关于买家偿还能力的测试———先前不少抵押房产都是被按揭经纪一再转卖：利润被层层攫取，每个经纪都可以更高利率将抵押品转手，完全不用经过承建商这一环。一旦感到股东的压力，他们就竭力先将房子卖出去，未来的利润就是这么“预定”下来的。建立起按揭经纪的信托责任，就意味着要将利率重新整合，与此同时，许多银行正与房产所有人重新安排按揭年限，以避免屋主不堪重负而丧失房屋抵押赎回权。然而，“宽松房贷上瘾症”并不是那么容易治愈的。开车穿过绿谷牧场时，还是可以看到不少“零首付，全额贷款”的广告。

8月初，随着次级房贷坏账问题扩大至信用良好的贷款市场，美国第十大按揭贷款商———房屋抵押投资公司步上倒闭一途，成为今年以来破产的第二大房贷业者。美国最大抵押贷款机构Countrywide与华盛顿互助公司早些时候发出的警告一点用也没有。警告称，资金周转已经变得越来越困难，因为现在已经很少人在二级市场购买抵押房屋了。

房子的买卖与股票不一样。何时开始校正系统，何时就开始一落千丈，而且这一跌势将持续数年而非几个星期。

事情已经闹大了。而具体有多大，我们还需拭目以待。

（裴扬）

（编辑：健健）